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Der Standort und Sitz eines Unternehmens

Wächst ein Unternehmen stetig weiter, stößt es unweigerlich früher oder später an die Grenzen seiner Kapazität. Die Zahl der Mitarbeiter kann nicht erhöht werden und die Produktion nicht gesteigert werden, wenn die räumlichen Gegebenheiten nicht mehr stimmen. Spätestens zu diesem Zeitpunkt müssen Überlegungen angestellt werden, ob der Standort des Unternehmens erweitert werden kann und soll oder ob nach einer neuen geeigneten Gewerbeimmobilie gesucht wird.

Der Bau einer Gewerbeimmobilie

Ist die Erweiterung des Firmensitzes nicht möglich, kann der Bau einer eigenen Gewerbeimmobilie auch eine Alternative sein. Gerade bei dieser Lösung ist die Planung des zukünftigen Standorts ein großer Vorteil. So kann auf die speziellen Bedürfnisse des Unternehmens in Bezug auf Produktion, Logistik und Verwaltung eingegangen werden, damit ein effizienteres Arbeiten mit geringeren Kosten zu noch größerem Wachstum und höheren Gewinnen führt. Darüber hinaus ist bei der Bauplanung schon die Berücksichtigung der weiteren Entwicklung der Firma möglich. Es kann vorrausschauend gebaut werden. Außerdem hat es durchaus steuerliche Vorteile, eine Gewerbeimmobilie zu bauen. So können selbst genutzte Gewerbeimmobilien – da sie einer Abnutzung unterliegen – abgeschrieben werden und sich als Betriebsausgaben steuermindernd auswirken. Genauso sind die finanziellen Aufwendungen für die Bauplanung usw. als Betriebsinvestitionen absetzbar.

Gewerbeimmobilie kaufen oder mieten

Ist dem Unternehmer die Zeitspanne vom Bau bis zur Nutzung der Gewerbeimmobilie zu lang, bleibt der Kauf einer fertigen Immobilie oder ein Mietobjekt. Auch hier hängt die Entscheidung ganz individuell von der jeweiligen Unternehmenssituation ab: Fehlt das Kapital zum Kauf und eine Finanzierung kommt nicht in Frage, fällt die Entscheidung zu Gunsten eines Mietobjekts aus. Zum gleichen Ergebnis gelangt ein Unternehmer, dessen Firma sehr konjunkturabhängg ist und sich dementsprechend schnell auf geänderte Bedingungen einstellen muss. Hier ist Flexibilität gefragt. Einen Mietvertrag kann man eher kündigen und sich ein passenderes Mietobjekt suchen, als eine eigene Gewerbeimmobilie verändern bzw. verkaufen. In jedem Fall kann aber die Hilfe eines Dienstleistungsunternehmens im Immobilienbereich von großem Nutzen sein. So bietet z.B. JLL Gewerbeimmobilien nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Nutzer und Investoren an.

Die selbst genutzte Gewerbeimmobilie

Wird eine Immobilie dauerhaft selbst als Gewerbebetrieb genutzt, ist sie Bestandteil des Anlagevermögens – solange kein Verkauf erfolgt. Fehlt es am notwendigen Eigenkapital, sind bei einer Kreditfinanzierung die Zinsen steuerlich absetzbar.

Einkünfteerzielungsabsicht einer vermieteten Gewerbeimmobilie

Steuerliche Besonderheiten können beim Kauf einer Gewerbeimmobilie ins Gewicht fallen, wenn sie nicht selbst genutzt, sondern weiter vermietet wird. Maßgebend bei einem solchen Objekt ist die Gewinnerzielungsabsicht gemäß § 15 Abs. 2 EStG. So hat der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 16. September 20151 entschieden, dass bei Gewerbeimmobilien stets die Einkünfteerzielungsabsicht eines Vermieters anhand einer Prognoserechnung festzustellen ist. Die Prognose hat sich auf die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung – die grundsätzlich 30 Jahre beträgt – zu beziehen. Dabei können Veränderungen in der Art und Weise der Vermietungstätigkeit zur zukünftige Verbesserung der Einnahmensituation bei der Prognoserechnung zu berücksichtigen sein. Allerdings hat der Steuerpflichtige z.B. bei einem seit Jahren leerstehenden Objekt auch zielgerichtet darauf hinzuwirken und die Aufnahme oder Fortdauer seiner Vermietungsabsicht zu belegen, z. B. auch durch bauliche Umgestaltungen des Objekts, um es in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 18. Februar 2013 2 ist die Gewinnerzielungsabsicht stets im Einzelfall festzustellen.

  1. BFH, Urteil vom 16.09.2015 – IX R 31/14
  2. BFH, Urteil vom 19.02.2013, IX R 7/10
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